豊橋市や豊川市の古い市街地で、相場よりもかなり安い土地や中古住宅が見つかることがあります。
しかし、不動産会社に問い合わせると「ここは再建築不可物件です」と言われたり、備考欄に「43条但し書き道路」という難解な言葉が書かれていたりすることがあります。
「今の家は建っているのに、建て替えはできないの？」
「但し書き道路って、結局家を建てられるの？建てられないの？」
今回は、接道義務を満たしていない土地の救済措置である「43条但し書き道路（現在は法改正により43条2項道路）」について、その仕組みと東三河エリアでの許可基準を解説します。
そもそも「接道義務」と「再建築不可」とは
建築基準法の大原則として、家を建てる土地は「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」というルールがあります（接道義務）。
しかし、古い街並みや農道から発展した地域では、この条件を満たしていない土地がたくさんあります。
- 目の前の道が、建築基準法上の道路として認められていない（単なる通路）。
- 道路には面しているが、接している幅が2メートル未満しかない。
こうした土地は、現在家が建っていても、一度壊すと二度と新しい家を建てることができません。これが「再建築不可物件」です。
救済措置としての「43条但し書き（現：43条2項）」
そんな「死に地」になってしまう土地を救済するための特例が、かつて「43条但し書き道路」と呼ばれていた制度です。
※平成30年の法改正により、現在は以下の2つに再編されていますが、実務上はまだ「但し書き」と呼ばれることが多いです。
- 43条2項1号「認定」：幅員4m以上など、条件が良いもの。
- 43条2項2号「許可」：建築審査会の同意が必要なもの（こちらが旧来の但し書きに近い）。
簡単に言えば、「法律上の道路ではないけれど、安全だと認められるなら、特例で家を建てさせてあげましょう」という制度です。
許可を得るための基準（豊橋・豊川の傾向）
「特例」ですので、無条件に許可されるわけではありません。豊橋市や豊川市で許可を得るためには、主に以下の基準をクリアする必要があります。
1. 通路の幅員が「4メートル」確保できるか
原則として、敷地に通じる通路の幅が4メートル以上あることが求められます。現状が狭い場合は、自分の敷地や対面の敷地を後退（セットバック）させて、4メートルの空間を確保しなければなりません。
2. 関係者全員の「承諾」があるか
これが最も高いハードルです。その通路を利用する他の住民や、通路の土地所有者全員から「ここを建築のための通路として使っていいですよ」「将来も通行を妨げません」という承諾書にハンコをもらう必要があります。
一人でも反対する人がいると、許可申請はできません。
3. 通路の形態と安全確保
通路が避難や通行に支障がない状態であることが求められます。
- きちんと舗装されているか（砂利道はNGの場合が多い）。
- 側溝などの排水設備があるか。
- 行き止まりの場合、自動車が方向転換できるスペースがあるか。
これらが未整備の場合、建築主の負担で工事を行うことが条件となるケースがあります。
許可申請にかかるコストと時間
通常の建築確認申請とは別に、この「43条2項許可」の手続きが必要になるため、以下のようなコストがかかります。
申請手数料と専門家報酬
市役所に支払う手数料（33,000円程度）に加え、申請図面の作成や近隣承諾の取得代行を依頼する場合、数十万円の費用がかかることがあります。
建築審査会への付議
43条2項2号許可の場合、第三者機関である「建築審査会」の同意が必要です。この審査会は月に1回程度しか開催されないため、準備期間を含めると建築着工までに2～3ヶ月以上の余分な時間がかかります。
購入するメリットとデメリット
メリット：価格が圧倒的に安い
再建築の手間がかかる分、土地の価格は周辺相場の5割～7割程度になることもあります。「手間をかけても安く家を建てたい」という方には大きなチャンスです。
デメリット：住宅ローンが通りにくい
法的な扱いが特殊なため、金融機関によっては担保評価が出ず、住宅ローンの利用を断られたり、減額されたりすることがあります。利用できる銀行が限られる点は覚悟が必要です。
まとめ：購入前の「事前相談」が命
「43条但し書き（2項道路）」の物件は、うまく活用すれば非常にお得ですが、調査不足で購入すると「許可が下りずに家が建てられない」という最悪の事態になりかねません。
物件資料に「建築可（要許可）」と書いてあっても、それは「許可が得られれば建てられる」という意味であり、100％を保証するものではありません。
セントラルエステートでは、こうした難易度の高い土地の調査・申請実績も豊富です。近隣住民との調整が可能かどうかも含めてアドバイスいたしますので、まずはご相談ください。
参照ソース・事実確認
本記事は以下の公的機関の情報に基づき作成されています。執筆時点（2026年2月）での情報です。
※許可基準は自治体や個別の敷地条件により異なります。必ず購入前に専門家による調査を行ってください。
