豊橋市、豊川市、新城市などでご実家を相続された際、固定資産税の課税明細書を見て驚かれる方がいらっしゃいます。
「現況はただの雑木林なのに、登記簿の地目が『畑』のままになっている」
「昔は田んぼだったらしいが、今は資材置き場として使っている」
このような土地を売却しようとすると、必ず壁となるのが「農地法」です。登記簿上の地目が農地である限り、勝手に売買することはできず、法務局での名義変更も受け付けてもらえません。
しかし、一定の条件を満たせば、農地法の許可を得ずに「農地ではない」と認めてもらう裏ルート的な手続きが存在します。それが「非農地証明願（ひのうちしょうめいねがい）」です。
今回は、相続した「名ばかり農地」を売却可能な状態にするための秘策、非農地証明について、東三河エリアの特性を交えて解説します。
なぜ相続した農地はすぐに売れないのか？
まず、大前提として知っておくべき農地法のルールがあります。
日本の法律では、農地（田・畑）は食料生産の基盤として強力に保護されています。そのため、以下のような制限があります。
農家にしか売れない（農地法第3条）
農地を農地のまま売る場合、買い手は「農業従事者（農家）」でなければなりません。サラリーマン家庭や不動産会社に売ることは原則としてできません。
許可がないと地目変更できない（農地法第4条・第5条）
「じゃあ、宅地や雑種地に地目を変えればいい」と思われるかもしれませんが、そのためには農業委員会の「転用許可」が必要です。
しかし、この許可を得るには「そこに家を建てる具体的な計画」や「資金計画」が必要であり、「とりあえず売るために地目を変えたい」という理由では許可が下りません。
つまり、使っていない農地は「売るに売れない」状態で放置されがちなのです。
救世主となる「非農地証明（現況証明）」とは？
そこで活用を検討したいのが「非農地証明」です。自治体によっては「現況証明」や「非農地通知書」とも呼ばれます。
これは、「登記簿上は『農地』となっているが、現地の状況はどう見ても農地ではない（農地として使えず、農地に戻すことも困難）」ということを、農業委員会に公式に証明してもらう手続きです。
非農地証明のメリット
この証明書が発行されると、農地法（4条・5条）の許可を経ることなく、法務局で「地目変更登記」を行うことができます。
地目が「畑」から「原野」や「雑種地」に変われば、農地法の縛りはなくなります。つまり、誰にでも自由に売却できるようになるのです。
非農地証明が認められる具体的なケース
「草が生えているから農地じゃない」という主張は通りません。単なる耕作放棄地（草を刈ればまた耕せる土地）は農地とみなされます。
非農地証明が認められるのは、以下のような「農地への復元が著しく困難な場合」に限られます。
1. 自然災害で農地として使えなくなった場合
台風や洪水などで土砂が流入したり、地形が変わってしまったりして、物理的に耕作ができなくなった土地です。
2. 20年以上耕作放棄され、森林化している場合
新城市の山間部などでよく見られるケースです。長期間放置された結果、大きな木が生い茂り、根が深くまで張ってしまって、重機を使っても農地に戻すことが困難な状態（非農地期間が20年以上）です。
3. 昭和の時代から建物や道路になっている場合
農地法の規制が厳しくなる前（多くの地域では昭和40年代以前）から、すでに家が建っていたり、公衆用道路として使われていたりする場合です。登記だけが忘れられて「畑」のまま残っているケースです。
豊橋・豊川・新城での申請手続きと注意点
非農地証明の手続きは、各市町村の農業委員会に対して行います。
申請の流れ
- 申請書の提出：現在の現況写真や、過去の航空写真（20年以上前のものであることを証明するため）などを添付します。
- 現地調査：農業委員が現地を視察し、「本当に農地に戻せないか」を確認します。
- 総会での審議：月に一度の総会で認められれば、証明書が発行されます。
東三河エリアでの注意点
「違反転用」は認められない
豊橋市や豊川市の平野部でよくあるのが、「勝手に砂利を敷いて駐車場にした」「資材置き場にした」というケースです。
これは単なる「農地法違反（無断転用）」とみなされます。この場合、非農地証明は出ません。逆に「元の農地に戻しなさい」という是正命令が出るリスクがあります。ただし、その状態が数十年続いており、時効取得の要件を満たすなどの特殊な事情がある場合は、始末書を提出した上で追認されることもあります。
新城市の「山林化」認定
新城市では、過疎化に伴い山林に戻ってしまった元農地が多くあります。これらは比較的スムーズに非農地証明（または非農地通知）が出る傾向にありますが、隣接する農地への影響がないことが前提となります。
まとめ：まずは「地目」と「現況」の確認を
相続した土地が「売れない」と諦める前に、まずはその土地が「本当に農地として守るべき土地なのか」、それとも「実態はすでに農地ではないのか」を確認することが重要です。
- 登記地目が「田・畑」でも、現況が森林や原野なら「非農地証明」のチャンスあり。
- 証明書が出れば「地目変更」ができ、誰にでも売却可能になる。
- ただし、単なる違反転用（勝手な駐車場化など）は解決策が異なる。
セントラルエステートでは、ご相続された不動産の現地調査から、農業委員会との折衝、提携する土地家屋調査士による地目変更登記まで、ワンストップでサポートいたします。
「この畑、どうしたらいいの？」とお悩みの方は、固定資産税の課税明細書をお手元にご用意の上、お気軽にご相談ください。
参照ソース・事実確認
本記事は以下の公的機関の情報および不動産実務に基づき作成されています。執筆時点（2026年2月）での情報です。
※非農地証明の判断基準は各市町村の農業委員会により異なります。必ず事前の相談が必要です。
