豊橋市や豊川市、新城市で土地探しをしていると、条件が良いのに価格が安い土地に出会うことがあります。しかし、地目を見ると「田」や「畑」となっているケースが少なくありません。
「農地を安く買って家を建てたい」
「親から相続した畑を駐車場にしたい」
このような場合に必ず必要になる手続きが「農地転用（のうちてんよう）」です。
農地法という法律は非常に厳しく、許可なく勝手に家を建てたり駐車場にしたりすることはできません。もし違反すると、工事の中止や原状回復命令が出されることもあります。
今回は、農地転用の基礎知識である「3条・4条・5条」の違いと、申請から許可が下りるまでの標準的な期間について解説します。
そもそも「農地転用」とは何か？
農地転用とは、農地（田んぼや畑）を農地以外のもの（宅地、駐車場、資材置き場など）に変えることを指します。
日本の食料自給率を守るため、優良な農地は法律で守られています。そのため、「自分の土地だから好きに使っていいだろう」という理屈は通用せず、農業委員会の許可を得なければなりません。
この許可申請には、内容によって「3条」「4条」「5条」という3つの種類があります。
一番重要！3条・4条・5条の違い
不動産取引や家の建築において、自分がどのパターンに当てはまるかを知ることが第一歩です。
【農地法第3条】農家から農家へ（売買のみ）
これは「農地を農地のまま」売買・貸借する場合の手続きです。
- 目的：農業を続けるため
- 当事者：農家 → 農家（または農業法人）
- 転用の有無：なし（畑のまま使う）
一般の方が家を建てる目的で土地を探している場合、この3条は関係ありません。買い手が「農業従事者」である必要があるため、サラリーマン家庭が家庭菜園用に広い農地を買う、といったことは原則としてできません。
【農地法第4条】自分で転用する（転用のみ）
これは「自分の農地を、自分で使うために」別の用途に変える場合の手続きです。
- 目的：自宅建築、自分専用の駐車場など
- 当事者：自分（所有者） → 自分
- 転用の有無：あり（農地 → 宅地など）
例えば、実家の広い畑の一部を潰して、息子夫婦の家を建てる場合などがこれに該当します。土地の名義は変わりませんが、地目を変える許可が必要です。
【農地法第5条】買って転用する（売買＋転用）
これが不動産売買で最も多いケースです。「農地を買って（または借りて）、別の用途に変える」場合の手続きです。
- 目的：建売住宅の建築、資材置き場用地としての購入など
- 当事者：農家（売主） → 一般の方や不動産会社（買主）
- 転用の有無：あり（農地 → 宅地など）
皆様が「田んぼを安く買って家を建てたい」と考える場合、この「5条許可」を目指すことになります。
申請から許可までの標準的な期間
では、手続きにはどのくらいの時間がかかるのでしょうか？豊橋市や豊川市の標準的なスケジュールを例に解説します。
標準処理期間：約1ヶ月～1ヶ月半
農地転用の許可権限は、以前は都道府県知事にありましたが、現在は豊橋市・豊川市・新城市などの指定市町村では、農業委員会（または市長）に権限が移譲されています（4ヘクタール以下の場合）。
一般的な流れは以下の通りです。
- 申請締切日（毎月10日～15日頃）
各市町村の農業委員会に書類を提出します。締切に1日でも遅れると翌月回しになり、計画が1ヶ月遅れます。 - 現地調査・審査
農業委員が実際に現地を見て、周りの農地に悪影響がないかなどをチェックします。 - 農業委員会総会（毎月25日頃）
月に一度の会議で、許可・不許可が審議されます。 - 許可証の交付（翌月初旬）
無事に許可が下りれば、指令書（許可証）が発行されます。
つまり、タイミングよく締切直前に提出できれば約1ヶ月で許可が下りますが、準備期間を含めると余裕を持って2ヶ月程度は見ておく必要があります。
【要注意】「青地」の場合は1年かかることも
ここまでの話は、あくまで「スムーズに転用できる農地（白地）」の場合です。東三河エリアで最も注意すべきなのは、「農業振興地域農用地区域」、通称「青地（あおじ）」と呼ばれる農地です。
豊橋や豊川の平野部に広がる整然とした田んぼの多くは、この「青地」に指定されています。ここは「将来にわたって農業だけを行うべき場所」とされており、原則として農地転用ができません。
もし青地に家を建てたい場合、農地転用申請の前に「農振除外（のうしんじょがい）」という手続きが必要です。
農振除外のハードル
- 受付は年2回～4回のみ（自治体による）
- 審査期間だけで半年～10ヶ月かかる
- 「他に代替地がない」などの厳しい理由が必要
つまり、気に入った土地が「青地」だった場合、家を建てられるようになるまでトータルで1年以上かかることも珍しくありません。土地選びの際は、まず「ここは青地ですか？白地ですか？」と不動産会社に確認することが極めて重要です。
豊橋・豊川・新城の地域特性と注意点
豊橋市の場合
豊橋市は農業産出額が全国トップクラスであり、農地の保全に対する意識が高い地域です。特に市街化調整区域内の農地転用については、都市計画法との整合性が厳しくチェックされます。排水計画（雨水をどこに流すか）が確保できないと許可が下りないケースも多いため、水路の確認が必須です。
豊川市の場合
豊川市は平成の合併を経ているため、旧町村（一宮、音羽、御津、小坂井）によって微妙に規制が異なる場合があります。特に旧音羽町や旧御津町の山間部にある農地は、「土砂災害警戒区域」と重なっているケースが多く、その場合は住宅の建築が制限されることもあるため、事前の入念な調査が必要です。
新城市の場合
新城市などの山間部では、農地転用と同時に「土砂災害警戒区域」の確認も重要です。また、長年耕作放棄地となっていた場所は、草刈りや整地にかかる費用が想定以上にかさむ場合があります。
まとめ：農地転用はスケジュール管理が命
農地転用は、ただ書類を出せば良いというものではなく、毎月の「締切日」と「総会」のサイクルに合わせて動く必要があります。
- 3条：農家同士の売買
- 4条：自分での転用（実家の畑に家を建てるなど）
- 5条：売買を伴う転用（土地を買って家を建てるなど）
- 期間：スムーズにいけば約1ヶ月半。青地の場合は1年以上。
「来月から着工したい」と急に相談されても、農地法の手続きをスキップすることはできません。
セントラルエステートでは、物件の紹介だけでなく、その土地が「すぐに転用できる土地（白地）」なのか、「時間がかかる土地（青地）」なのかを正確に調査し、無理のない資金計画とスケジュールをご提案します。
農地の活用や売買でお悩みの方は、セントラルエステートにぜひ一度ご相談ください。
参照ソース・事実確認
本記事は以下の公的機関の情報に基づき作成されています。執筆時点（2026年2月）での情報です。
※農地区分の確認（青地・白地）や申請締切日は、各市町村によって異なります。必ず最新の情報を役所でご確認ください。
