不動産を購入する際、物件価格以外で最も大きな出費となるのが「仲介手数料」です。
「3％プラス6万円」
不動産営業マンが呪文のように口にするこの言葉ですが、実は法律で決まっているのは「手数料の上限額」だけであり、この計算式はその上限をパッと出すための魔法の公式なのです。
今回は、自分で諸費用を計算できるようになるための「速算式」と、安い空き家を買うときに注意すべき「800万円の壁（法改正）」について解説します。
これだけ覚えればOK！「速算式」
物件価格が400万円を超える場合（一般的な住宅はほぼこれに該当します）、以下の計算式を使えば一発で上限額が分かります。
（物件価格 × 3％ ＋ 6万円）× 消費税10％
例えば、3,000万円の中古住宅を買う場合を計算してみましょう。
- 3,000万円 × 3％ ＝ 90万円
- 90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円
- 96万円 × 1.1（消費税）＝ 105万6,000円
つまり、約105万円が不動産会社に支払う手数料の上限となります。
なぜ「＋6万円」をするのか？
この6万円は、どこから湧いてきた数字なのでしょうか。
実は、法律上の計算式はもっと複雑な「階段方式」になっています。
- 200万円以下の部分：5％
- 200万円を超え400万円以下の部分：4％
- 400万円を超える部分：3％
3,000万円の物件の場合、本来はこれを3つに分けて計算し、足し合わせる必要があります。
しかし、毎回そんな計算をするのは面倒です。
そこで、「全体を3％で計算してしまって、差額分だけ後で調整しよう」と考え出されたのが「＋6万円」なのです。
- 200万円部分の差額（5％－3％＝2％）：4万円
- 200万～400万円部分の差額（4％－3％＝1％）：2万円
- 合計：6万円
この調整額を足すことで、簡単に正式な上限額と同じ答えが出せるようになっています。
要注意！「800万円以下」の空き家特例
ここで一つ、最新の注意点があります。
2024年7月の法改正により、物件価格が「800万円以下」の低廉な空き家等については、計算式に関わらず「最大33万円（税込）」まで手数料を受け取ってよいことになりました。
例えば、200万円の古家を買う場合。
- 従来の計算：200万円×5％＋税 ＝ 11万円
- 新ルール：最大33万円まで請求可能
不動産会社にとっては、安い物件を扱う手間賃（調査費用など）を確保するための特例ですが、買主からすると「計算式よりも高い手数料」を請求される可能性があります。
新城や豊橋の郊外で格安物件を探す際は、必ず契約前に「手数料はいくらですか？」と確認してください。
いつ支払うのか？
仲介手数料は「成功報酬」なので、契約が成立するまでは1円も払う必要はありません。
一般的には、以下の2回に分けて支払うケースが多いです。
- 売買契約時：半金
- 引き渡し（決済）時：残りの半金
もちろん、引き渡しの時に全額まとめて支払うことも可能ですが、これは不動産会社との話し合いで決まります。
まとめ：諸費用ローンに組み込むことも可能
仲介手数料は高額ですが、多くの銀行では「諸費用ローン」として、住宅ローンと一緒に借りることが可能です。
ただし、金利が少し高くなる場合もあるため、手元に現金があるなら現金で払った方が総支払額は抑えられます。
セントラルエステートでは、物件価格だけでなく、この仲介手数料や登記費用を含めた「総額」での資金計画を最初にご提示し、後から予算オーバーにならないようなご提案を心がけています。
参照ソース・事実確認
本記事は以下の国土交通省の告示および宅地建物取引業法に基づき作成されています。執筆時点（2026年2月）での情報です。
※仲介手数料はあくまで「上限」であり、不動産会社との合意によりこれより安くなる場合もあります。
